불법건축물 철거 책임자와 비용 누가 부담하는가

불법건축물 철거는 건축주(소유자)의 책임이며, 원상복구와 양성화 두 가지 경로가 있습니다. 원상복구 시 철거 비용만 부담하면 되지만, 양성화는 이행강제금 5회분 과태료를 추가로 납부해야 해요.

불법건축물 철거 책임은 누구에게 있는가

건축법 제79조 및 제80조에 따르면, 불법건축물의 철거 책임은 건축주(현재 소유자)에게 있어요.

불법 증축, 무단 용도변경, 무허가 신축 등 위반사항이 발생하면 지자체에서 시정명령을 내려요. 이를 통해 소유자에게 자진정비(철거 등)를 촉구하게 됩니다.

• 시정명령 절차: 이행기간 설정 → 자진정비 촉구 → 불응 시 행정강제(철거)
• 공시송달: 소유자가 연락 불가능하면 관할 지자체 게시판에 공고하는 방식으로 통지
• 철거 비용: 소유자가 자진철거하거나, 행정강제 시 주택도시기금 등으로 지원받을 수 있음

2021년에 가게를 인수했다면, 현재 소유자로서 철거 책임이 있어요. 다만 2007년 건축 당시 위반사항이 있었다면 당시 건축주와의 책임 배분은 별개 문제예요.

원상복구와 양성화: 철거비·과태료 차이

불법건축물을 정리하는 방법은 크게 두 가지 경로가 있고, 선택에 따라 비용이 크게 달라져요.

① 원상복구 경로

위반 부위를 허가받은 원래 상태로 되돌리는 방법이에요. 불법 증축한 부분을 철거하거나, 무단 용도변경한 것을 원래 용도로 복구하는 거죠.

• 비용: 철거·복구 공사비만 부담
• 이행강제금 5회분: 납부 불필요 (시정명령 이행하면 과태료 사유 자체가 사라짐)
• 철거 후: 위반건축물 지정 해제 (시정 완료 즉시)
• 적합한 경우: 위반 면적이 작고 복구가 상대적으로 쉬운 경우

② 양성화 경로

위반 상태를 그대로 두고, 특별법에 따라 사용승인을 받아 합법 건축물로 전환하는 방법이에요.

• 비용: 과태료 + 건축사 설계도서 비용
• 이행강제금 5회분: 납부 필수 (양성화의 대가로 봄)
• 철거 후: 과태료 납부 + 심의 통과 시 위반건축물 해제
• 적합한 경우: 원상복구가 구조적으로 불가능하거나 철거 비용이 과다한 경우

이행강제금 5회분은 얼마나 되는가

특별조치법안에 따르면, 이행강제금 5회분은 현재까지 납부한 금액에 따라 달라져요.

미납·일부납·완납 상황별 책임 구조

Case 1 – 한 번도 안 낸 경우: 건축법상 산정한 이행강제금 5회분 상당액을 전액 과태료로 부과

Case 2 – 일부만 낸 경우 (예: 3회 납부): 이미 낸 금액은 인정하되, 5회분에 모자라는 차액만 추가 납부
– 예: 3회 납부했으면 2회분 차액만 내면 됨

Case 3 – 이미 5회분을 다 낸 경우: 원칙적으로 5회분 기준선을 맞춘 상태 (다만 추가 위반이 있으면 별도 검토)

Case 4 – 체납이 남아 있는 경우: 원칙적으로 사용승인 어려움. 단, 1년 이내 전액 납부 조건으로 사용승인 가능

→ 핵심: 과거 몇 번 냈는지가 기준이 아니라, 최종적으로 5회분 수준까지 책임 부담을 맞추는 구조예요.

2026년 특별조치법 주요 변화

2026년 3월 20일 발의된 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법안」은 불법건축물 정리 기준을 크게 완화했어요. 현재 국회 심사 중이며, 통과되면 예상 시행은 2026년 12월 무렵이에요.

주요 변경 사항

다가구 기준 확대
– 기존: 연면적 400㎡ 이하
– 변경: 연면적 660㎡ 이하로 확대 (더 많은 건물이 적용 가능)

근생빌라 신규 포함
– 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건물도 포함됨

주차 조건 완화
– 일반형: 추가 주차 설치 면제
– 근생빌라·세대 증가형: 설치 또는 비용 납부 옵션 제공

과태료 5회분 구조
– 양성화 선택 시 미납/일부납/완납 상황별로 5회분 기준선까지 부담하는 구조 도입

⚠️ 주의: 통과 후 공포까지 6개월, 시행일부터 18개월간만 한시법이에요. 지자체별 조례 세부 기준도 달라질 수 있으니 관할 지자체에 확인이 필수입니다.